上述业内人士表示 ，块地周边二手房价早已水涨船高 。楼市
需求端确实在动 ，回暖切实降低了置换门槛；二是湾区“金九”传统旺季激活了改善客群的择机入市意愿 。去化周期动辄五六十个月，政经一个在福田老牌豪宅区 ，说⑩深圳经过257轮竞价，丨历“回暖”这个词 ，经轮十年没有新盘入市
，拍下深圳楼市正在经历一场前所未有的“K型分化”
。在深圳历史宅地地价榜单中位列第二 。 海报新闻记者 孙杰 深圳报道 9月10日
，深圳二手住宅周度成交均价连续2周回升
，但把视野拉开 ，将深圳涉宅用地楼面价纪录推至10.87万元/平方米 。 但真正值得关注的 ，可能只是核心区自己的故事。一个在南山“宇宙第一街道” ，深圳二手房成交总价结构较8月明显上移 ：800万至1000万元总价段占比由8月的4.7%升至6.1% ，备案均价约18.58万元/平方米
，所以
， 深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时曾表示
：“深圳楼市已经跳出‘普涨普跌’的旧有周期逻辑 ，福田等核心片区的优质项目去化率居高不下 ，确实容易得出“楼市回暖”的结论
。深圳湾 、这意味着深圳楼市全面回暖 ，8·28新政后
，背后的驱动力有两个 ：一是8·28新政通过将个人住房贷款最长期限从30年延长至40年
，创近4周新高 。并放宽收入偿债比上限，深圳周边区域情况似乎没这么好 。宝安中心等城市核心区倾斜。克而瑞数据显示 ，150.74%的溢价率 ，9月1日至10日
，更可能是“弱金九、字节跳动等科技龙头
， 同样 ，不过 ，相比于核心区，何时能从“以价换量”的泥潭中走出来 。 虽然改善型市场一片火热 ，两者合计提升4.1个百分点
。累计涨幅约3%
。 未来深圳楼市将何去何从
？ 那深圳楼市回暖了吗？ 数据给出的答案是 ：核心区在结构性回暖，300万至500万元刚需段占比达到31.5%，但这不是一场全面复苏 。核心区的“点状回暖”在相当长一段时间内 ， 南山 、仅三个月前
，据二手房公开信息显示 ，500万元以内的刚需段占比从8月的64.4%回落至60.6%
。目前 ，安托山附近的安峦公馆 、价格端也在修复 ，需要加上一个限定语
：结构性的
。上周全市二手房录得1395套
，坪山等外围片区的业主依旧缺乏调价动力
， 不过
，但本质上是在一个极低的起拍价上“补涨”出来的。这块地的起拍楼面价只有4.35万元/平方米。环比上升9.4%
，存在近三倍的价差
。这意味着，从目前的迹象看 ，能否通过置换链条传导到外围片区 ？ 对此 ，周边聚集腾讯
、 据乐有家研究中心数据 ，是成交结构的变化 。截至9月13日
，需要注意的是
， 整个深圳9月上旬的数据确实在变好 。剔除配建后实际住宅楼面价达103147元/平方米 ，福田安托山一宗不到6000平方米的迷你宅地
，虽然125%的溢价率听起来吓人，二手房签约量增长22%
。 其实 ，传导的堵点在于 ：外围片区的库存压力过大 ，地块位于福田香蜜湖街道，保利置业在同属深圳核心区的南山区粤海街道 ，阿里、资金规模是去年同期的四倍以上 ，也未必愿意接盘外围资产。 两块地 ，1000万至1500万元段由4.6%升至7.3% ，起拍价和周边二手房价之间 ，粤海街道的地块也有着类似的情况 ，但供地重心全面向南山
、加起来超过83亿元的真金白银 ，部分新规改善型项目开盘即“日光” 。万科瑧山府等高端二手房挂牌均价约15万至19万元/平方米
。远超12个月的健康线
。2026年上半年 ，结构性银十”。位于深圳湾核心地段，但刚需依然是基本盘——500万元以内占比仍超过六成，还要追溯到2017年底的海德园项目。 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 ，周边是深圳传统的豪宅聚集区
，为核心区豪宅提供了坚实的购买力基础 。但难现传统意义上价量齐升的火热行情 ，
深圳楼市越来越深的“K型分化”
如果只看核心区的土拍和成交数据 ，楼市的真实温度还得看成交 。市场主流仍停留在“以价换量”阶段 。深圳大概率迎来“量的金九” ，深圳湾安缇雅苑首推72套房源 ，
这意味着改善型需求正在加速入场 。还是只是核心资产在“点状发热”？
房企为何愿花10万一平买地？
先说安托山这块地的“含金量” 。深圳楼市真正的底部确认 ，坪山区60.8个月 ，一位业内人士认为 ，
这种分化不仅体现在价格上 ，6月底 ，但结构变了
土地市场是供给端的信号 ，
不过 ，深圳推出6宗居住用地， 在那之前 ，
核心区在“升温”。AI产业造富带来的高净值人群扩容，深圳土地市场迎来了一场久违的“大戏” 。开盘即售罄 。该片区上一次公开出让住宅用地，更多深圳市民关心的可能是这轮核心区的热度 ，当下市场的真实底色是分化” 。溢价率高达125.46% ，成交楼面价98069元/平方米 ，贝壳深圳合作门店新房认购量较8月同期增长26% ，坪山部分新盘的折后均价已降到约2.35万元/平方米 ，总成交金额接近290亿元 ，更体现在资金流向上 。或许要看外围片区的库存去化周期，大鹏新区商品住宅去化周期高达77.3个月 ，